आमदार प्रवीण दरेकर यांच्या पाठपुराव्याला मोठे यश
मुंबई नगरी टीम
मुंबई : जुन्या इमारतीत राहणाऱ्या लाखो मध्यमवर्गीय रहिवाशांना “श्रीमंत” करणाऱ्या स्वयं पुनर्विकास योजनेला अखेर राजाश्रय मिळाला आहे. मोठ्या कर सवलती, अधिकचा एफएसआय आणि पंतप्रधान आवास योजनेतील लाभ मिळवून देऊन स्वयं पुनर्विकास योजनेला वेगवान करण्याचा ऐतिहासिक निर्णय आज फडणवीस सरकारने घेतला आहे. त्यामुळे जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा भरणा असलेल्या मुंबईचा कायापालट आता निश्चित झाला आहे. आमदार प्रवीण दरेकर यांनी केलेल्या पाठपुराव्याचे हे मोठे यश आहे.
जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा रखडलेला पुनर्विकास मुंबई बँकेच्या सहकार्याने मार्गी लावण्यासाठी आमदार प्रवीण दरेकर यांनी ‘गृहनिर्माण स्वयं पुनर्विकास अभियान’ सुरु केले. या अभियानाचे उदघाटन मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस यांच्याहस्ते झाले होते. तेव्हा, बिल्डर लॉबीने पुनर्विकास योजना ताब्यात घेतली असून हजारो प्रकल्प अर्धवट सोडून दिल्याचे सत्य दाखवून दिले. त्यामुळे सोसायटीना मुंबई बँकेमार्फत आर्थिक साहाय्य देऊन स्वयं पुनर्विकासाची योजना आखली आहे. पण त्यासाठी सर्व परवानग्या एकत्र मिळणारी एक खिडकी योजना असावी, गृहनिर्माण संस्थांना कर सवलती, अधिक एफएसआय मिळावा. त्यातून राज्यभरातील जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाला गती द्यावी, अशी मागणी आमदार प्रवीण दरेकर यांनी मुख्यमंत्र्यांकडे केली होती. तेव्हा यामध्ये लक्ष घालण्याचे आश्वसन मुख्यमंत्र्यांनी दिले होते. त्यानंतर म्हाडा व शासन स्तरावर अनेक सादरीकरणे सुद्धा दिली होती.
सहकार परिषदेत सुद्धा पुन्हा हाच विषय आमदार प्रवीण दरेकर यांनी लावून धरल्यानंतर मुख्यमंत्र्यांनी गृहनिर्माण विभागाच्या अप्पर सचिव यांच्या अध्यक्षतेखाली समिती स्थापन केली होती. स्वयं पुनर्विकास योजनेला कोणत्या सवलती द्यायच्या त्याचे निकष समिती ठरविणार होती. त्यामध्ये चार आयएएस अधिकाऱ्यांसोबत आमदार प्रवीण दरेकर यांनीही योगदान दिले होते. या समितीने स्वयं पुनर्विकासासाठी गृहनिर्माण संस्थांना अनेक सवलती, सुविधा, अधिक एफएसआय देण्याच्या शिफारसी करणारा अहवाल सरकारला दिला. यातील बहुतांशी सवलती सरकारने स्वीकारल्या आहेत. त्याचा अध्यादेश आज शासनाने जरी केला आहे.
मुंबई बँकेच्या या योजनेत हजारो गृहनिर्माण संस्था सहभागी झाल्या. या प्रत्येक संस्थेत जाऊन मुंबई बँकेच्या अधिकाऱ्यांनी स्वयं पुनर्विकास योजनेच्या लाभाची माहिती रहिवाशांनी दिली. आतापर्यंत सुमारे १२०० सोसायटीनी योजनेत रस दाखविला आहे. त्यापैकी ३१ संस्थांना सुमारे १३०० कोटी रुपयांचे कर्ज मंजूर केले आहे. तर चार सोसायटीनी स्वयं पुनर्विकास घडवून आणला. त्यामध्ये बोरिवली पश्चिम मधील सप्तर्षी सोसायटीने आघाडी घेतली. तर गोरेगावच्या अजितकुमार सोसायटीची इमारत उभी राहिली आहे. शिवाय बोरिवलीतील जया कुंज व सुमा सॅम सोसायटीच्या इमारतींचे काम सुरू आहे.
शासनाच्या सवलती :
पात्रता – ३० वर्षे किंवा त्यापेक्षा जुन्या इमारती पात्र
एक खिडकी योजना : – राज्यभरातील स्वयं पुनर्विकास योजनांसाठी एक खिडकी योजनेद्वारे विहित कालावधीत व एकेच कार्यालयातून सर्व परवानग्या देण्यात येणार.
विहित कालावधी – स्वयं पुनर्विकास योजनेसाठी प्रस्ताव प्राप्त झाल्यापासून सहा महिन्यांच्या आत मंजुरी देणे आवश्यक
प्रोत्साहनपर व वाढीव एफएसआय – स्वयं पुनर्विकास योजनेत सहभागी होणाऱ्या प्रकल्पाला विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार मिळणाऱ्या चटई क्षेत्राच्या १० टक्के वाढ चटईक्षेत्र प्रोत्साहनपर मिळणार. तर रहिवाशाना मिळणाऱ्या वाढीव चटई क्षेत्राच्या १० टक्के अधिकचे क्षेत्रफळ मिळणार आहे. त्यामुळे मूळ रहिवाशाना त्याचा थेट फायदा होईल, घरे आणखी मोठी होतील. तर अंतर्गत रस्ता ९ मीटर पेक्षा कमी रुंदीचा असल्यास सध्या देय असलेल्या ०. २ एफएसआय (अधिमूल्यासह) ऐवजी ०.४ एफएसआय विनामूल्य मिळणार आहे.
रस्त्यांबाबत – पुनर्विकासात दोन रस्ते आवश्यक असतात. पण स्वयं पुनर्विकासात फक्त एक रस्ताची अट शिथिल केली जाईल. तसेच दाट लोकवस्ती असणाऱ्या याठिकाणी ९ मीटर आणि विरळ लोकवस्ती असणाऱ्या ठिकाणी १२ मीटर रुंदीच्या रस्त्यावरील इमारतीस परवानगी मिळेल.
टीडीआर सवलत : स्वयं पुनर्विकास योजनेत जाणाऱ्या संस्थांना रेडीरेकनरच्या ५० टक्के सवलतीत टीडीआर उपलब्ध होईल.
प्रीमियम – विविध प्रकारच्या प्रीमियममुळे प्रकल्प खरंच वाढतो. त्यामुळे म्हाडा तसेच नियोजन प्राधिकरणाकडून प्रीमियमच्या दरात सवलत मिळणार आहे.
प्रीमियम भरण्याचे टप्पे – सदर प्रीमियम एकरकमी भरून घेतल्यास प्रकल्पावर मोठा ताण पडतो. निधीची कमतरता भासू शकते. त्यामुळे प्रीमियम एकरकमी न भरता टप्प्या टप्प्याने भरून घेण्याचा निर्णय प्राधिकरणाने घ्यायचा आहे.
कर सवलती – १) विहित कालावधीत स्वयं पुनर्विकास करणाऱ्या संस्थांना लूक टॅक्समध्ये सवलत. २) स्वयं पुनर्विकासात सोसायटी स्वतःच पुनर्विकास करता असल्याने थर्ड पार्टी करार होत नाहीत त्यामुळे, या योजनेतील घरांवर पंतप्रधान आवास योजनेप्रमाणे १०००/- रुपये मुद्रांक शुल्क घेण्याची तरतूद आहे. त्यामुळे भरमसाठ मुद्रांक शुल्कातून रहिवाशांची मुक्तता झाली आहे. ३) जीएसटीमध्ये सवलत देण्याची तरतूद आहे. ४ ) ओपन स्पेस डेफिशियन्सी डेव्हलपमेंट चार्जेसमध्ये सवलत मिळणार आहे.
नोडल एजन्सी – स्वयं पुनर्विकास योजनेला संबधित जिल्ह्यात जिल्हा बँकामार्फ़त वित्तीय पुरवठा करण्यासाठी राज्य सहकारी बँक नोडल एजन्सी म्हणून काम करणार आहे.
योजनेचा कालावधी – मंजुरी मिळाल्यांनतर स्वयं पुनर्विकास प्रकल्प तीन वर्षाच्या आत पूर्ण करणे गरजेचे आहे.
व्याजात सवलत – स्वयं पुनर्विकासासाठी गृहनिर्माण संस्थांना बँकेच्या व्यादरात सवलत मिळेल.
प्राधिकरण – सध्या पुनर्विकासाला मंजुरी देणारे प्राधिकरण हेच स्वयं पुनर्विकासासाठी नियोजन प्राधिकरण असेल.
त्रिपक्षीय करार – स्वयं पुनर्विकासाला वित्तीय पुरवठा करणारी संस्था , संबंधित गृहनिर्माण संस्था आणि त्यांनी नेमलेला कंत्राटदार यांच्यात सर्व अटी शर्तींसह त्रिपक्षीय करार होईल.
प्रधानमंत्री आवास योजनेचा लाभ – स्वयं पुनर्विकासात विक्री घटकातील ३५ टक्के सदनिका या आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल घटक किंवा अल्प उत्पन्न घटकांसाठी बांधल्यास, आवास योजनेप्रमाणे २.५ चटई क्षेत्र, पात्र लाभार्थ्यास २,५०,०००/-चे अनुदान व इतर अनुषंगिक लाभ मिळतील.
दक्षता समिती – स्वयं पुनर्विकासाचे काम विहित कालावधीत तसेच उत्तम दर्जाचे व्हावे यासाठी संबंधित ग्रहनिर्माण संस्थेचे किमान दोन प्रतिनिधी आणि प्रकल्पास वित्त पुरवठा करणाऱ्या संस्थेचा किमान एक प्रतिनिधी यांची दक्षता समिती स्थापन करावी. या समितीने दर तीन महिन्याची प्रकल्पाची पाहणी करून प्रगतीचा अहवाल गृहनिर्माण संस्था आणि नियोजन प्राधिकरणास सादर करावा.
तक्रार निवारण समिती – स्वयं पुनर्विकास करताना काही आक्षेप/तक्रारी/अडचणी निर्माण झाल्यास त्या सोडविण्यासाठी प्रत्येक जिल्हा स्तरावर एक दक्षता समिती नेमली जाईल. या समितीमध्ये जिल्हा उप निबंधक किंवा त्यांचा प्रतिनिधी, त्या जिल्यातील नियोजन प्राधिकरणाचा एक प्रतिनिधी असेल. या समितीकडे तक्रार प्राप्त झाल्यानंतर त्याच्या सुनावणीसाठी संबंधित गृहनिर्माण संस्थेने स्वयं पुनर्विकास कामासाठी नेमलेल्या दक्षता समितीतील एक सदस्य आणि गृहनिर्माण संस्थेतील दोन सदस्य बोलाविणे बंधनकारक आहे.
स्वयं पुनर्विकास करण्यासाठी कंत्राटदार नेमण्याचे निकष स्थानिक नियोजन प्राधिकरण करेल. तसेच या प्राधिकरणाकडे संबंधित कंत्राटदाराची नोंदणी आवश्यक आहे.
कंत्राटदार नियुक्ती – गृहनिर्माण संस्थेने योग्य व आर्थिकदृष्टया सक्षम कंत्राटदार नेमण्यासाठी त्यांचे मागील तीन वर्षांचे आर्थिक ताळेबंद पाहूनच नियुक्ती करावी.
कंत्राटदारावर कारवाई :- निकषाप्रमाणे कंत्राटदाराने विहित कालावधीत व दर्जेदार काम पूर्ण केले नाही, आणि तसा अहवाल दक्षता समितीने दिल्यास संबंधित कंत्राटदाराला दोषी ठरवून, गृहनिर्माण संस्था दुसरा कंत्राटदार नेमू शकेल. तसेच दोषी तंत्राटदाराचे नाव संबंधित प्राधिकरण काळ्या यादीत टाकून त्याला पुढे कामे देणार नाही.
